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房地产投资信托_Real Estate Investment Trust

房地产投资信托（REITs）是拥有、运营或融资产生收入的不动产的公司，这些不动产涵盖广泛的物业领域。这些投资使得投资者能够从房地产中获得收入，而无需亲自购买、管理或融资物业。

REITs是由1960年的一项法律创立的，旨在让房地产投资更加可及，使小型投资者可以像购买股票一样，轻松投资于摩天大楼、购物中心或公寓综合体等资产。通过汇集来自众多投资者的资本，REITs改变并资助了很大一部分的美国房地产，这种方式常常鲜为公众所知。下面，我们将探讨REITs的运作方式、您需要了解的利弊以及如何投资于这些信托。

关键要点​

  • REITs拥有、管理、运用或融资产生收入的物业。
  • REITs为投资者生成稳定的收入流，但提供的资本增值有限。
  • 大多数REITs像股票一样在公开交易，流动性很高，这与传统房地产投资不同。
  • 一小部分REITs是私营基金，其股份仅对认证投资者开放。
  • REITs投资于公寓楼、通信塔、数据中心、酒店、医疗设施、办公室、零售中心和仓库等物业。

REITs的运作方式​

国会通过对雪茄消费税扩展的修正案于1960年设立了REITs。[1]该条款使公司能够汇集投资者的资本，购买大型房地产投资组合。[2]REITs像共同基金一样运作——公司为众多投资者管理资金池，但投资的是房地产而非股票和债券。投资者的回报主要来源于红利或REIT股份价值的增长。[3]

REITs的核心在于，它们将不动产这一典型的非流动资产转变为流动资产。REITs投资各种物业：公寓综合体、数据中心、医疗设施、酒店、基础设施（光纤、电信塔和能源管线）、办公楼、零售中心、自储库、林地和仓库。REITs倾向于专注于特定的房地产领域，例如商业物业。然而，许多REITs持有多样化的投资组合，涵盖多种类型的物业。[4]

如下面所示，过去25年中，投资者在REITs中的投资金额显著增加，几乎增长了十倍。图表中的波动也值得注意，反映了市场泡沫的膨胀、危机和衰退的到来以及利率的变动。REITs被认为是最稳定的股票资产之一——毕竟，该行业包含你脚下的土地——但不动产的价值及其带来的REIT回报无疑是不稳定的。

什么算作REIT？​

大多数REITs出租空间、收取物业租金，并将该收入以红利的形式分配给股东。少数被称为抵押贷款REITs的REITs通过融资不动产而非拥有不动产来赚钱。在2020年代中期，它们占美国REIT资产的约4%。

要被认定为REIT，公司必须满足美国国税局（IRS）设定的几个要求。[5]这些要求包括：

  • 将至少75%的总资产投资于房地产、现金或美国国债
  • 至少75%的总收入来自租金、融资不动产的抵押贷款利息或房地产销售
  • 将至少90%的应税收入以红利形式支付给股东
  • 是一家应纳税公司
  • 由董事会或受托人管理
  • 至少有100名股东
  • 由五个或更少的个人持有的股份不得超过50%

重要提示： 一个REIT的例子是Healthpeak Properties Inc. (DOC)，这是一家标普500公司，专注于拥有、管理和开发医疗房地产。[6]截至2024年中，它的市值接近150亿美元，2023年的利润达近13亿美元。[7]

REIT的类型​

虽然REITs根据它们投资的不同物业类型进行分类，但传统上存在三种主要类型：

  • 股权REITs。大多数REITs是基于股权的，拥有和管理产生收入的房地产。收入主要通过租金产生，而非转售物业。
  • 抵押贷款REITs。抵押贷款REITs通过抵押贷款和贷款直接或间接地将资金借给房地产拥有者和运营者。其收益主要来自净利息差，即在抵押贷款上赚取的利息与融资成本之间的差额。这种模式使它们对利率上升敏感——尽管股权REITs也会受到利率变化的影响。
  • 混合REITs。这些REITs结合了股权和抵押贷款REITs的策略。2007-2008金融危机后，这些信托大量消失，因为监管政策发生变化，REITs变得越来越专业化，而非减少。[8]
REIT类型市场份额百分比持有资产
股权2023年为96%拥有并运营产生收入的房地产
抵押贷款2023年为4%持有物业的抵押贷款
混合自2009年以来微不足道拥有物业并持有抵押贷款

如何投资REITs​

在上述类型中，有不同方式吸引资金的REITs。这些差异在我们接下来的投资建议中将很重要：

  • 公开交易的REITs。公开交易的REITs的股份在公开交易所挂牌，个人投资者可进行买卖。这些REITs受美国证券交易委员会（SEC）的监管。[9]
  • 公开非交易REITs。这些REITs已向SEC注册，但不在交易所交易。因此，它们的流动性低于公开交易的REITs。[9]因此，它们通常更加稳定，因为不受市场波动的影响。非交易REIT的股份可以通过参与非交易REIT发行的经纪人或财务顾问购买。
  • 私募REITs。这些REITs未向SEC注册，也不在证券交易所交易。一般来说，私募REITs只能出售给机构投资者。它们也是许多与REITs相关的诈骗发生地。[10]虽然大多数私募REITs无疑是合法投资，但在这个房地产领域，骗子更容易施展伎俩，而不是在受监管的市场中。

此外，REITs也可以通过共同基金和交易所交易基金（ETFs）包含在确立收益和确立贡献计划中。因此，许多美国投资者通过退休储蓄拥有REITs的股份。

4万亿美元： 截至2024年，REITs拥有超过4万亿美元的商业房地产。这些资产中约63%归公开交易的信托所有。[11]

开始投资REITs的建议​

如果您对REIT投资还不熟悉，以下是一些帮助您入门的建议：

对于新手来说，公开交易的REITs是最容易入门的途径。您不需要大量资金——入门成本仅为您感兴趣的信托股份价格。而私募REITs则只对认证投资者开放，最低投资额通常在几千美元起。

在投资公开交易的REITs时，您可以考虑以下策略：

  • 做好功课：在投资之前，查看REIT的投资组合、管理团队、债务水平和红利历史。
  • 关注长期：REITs通常更适合长期投资策略，因为它们的收入来源于红利。
  • 检查费用：在买卖股份时，除了标准的经纪佣金外没有直接费用。REIT的管理费用已包含在运营费用中，影响您的整体回报。因此，您需要审查信托在管理费用方面的相对效率。

**提示：**金融行业监管局一再警告投资者有关该行业的诈骗，多个REIT骗局涉及“REITs”，但实质上，他们并不拥有房地产，未投资于任何资产，也不是信托或值得信任的。[10]

开始时保守分配资金，并逐步增加您的风险敞口。您可以考虑将投资组合中2%到5%的小比例投入一个广泛多样化的REIT或REIT基金。然后，您可以花时间熟悉房地产市场——了解其收入潜力、上下波动以及与股票、债券及其他资产的关联。

在此过程中，请注意REIT投资如何影响您的风险投资组合及其其他部分。一些财务顾问建议，一个良好多元化的投资组合可以包括5%至15%的房地产比例。但合适的比例取决于您的财务目标、风险承受能力和投资时间表。[12]此外，房地产市场通常是周期性的，因此逐步增加投资应该能帮助您避免在经济低迷时被过度暴露。[13]

您还可以在不同的房地产领域（例如住宅、商业、医疗等）中分散投资，以平衡您的投资组合。下表提供了不同物业类别及其特点的快速视图：1214

对于希望通过房地产多样化投资组合的投资者来说，REIT共同基金和ETFs可以在个别REITs的基础上进一步分散风险。这两种选择通过单一金融产品让您接触到广泛的房地产领域。然而，它们也具有您需要考虑的具体特点。

  • REIT共同基金，例如T. Rowe Price房地产基金（TRREX），提供专业管理的优势。许多基金经理积极选择和调整持有的资产，潜在地利用市场趋势或降低风险。一些基金可以通过401(k)计划获得，允许通过薪资扣款自动投资。这种便利的访问和专业管理是以专业人士处理物业和其他资产选择的方式进入房地产市场的良好方式。[15]
  • REIT ETFs则是主动管理或被动跟踪一个指数。例如，Pacer基准工业房地产SCTR ETF（INDS）将至少85%的资金投资于工业房地产资产，包括仓库和配送中心。Pacer的管理者积极监督基金，选择认为能够超越市场表现的资产。

**提示：**您需要密切关注REIT共同基金或ETFs的费用比。共同基金和ETF的费用相较于一代人之前相差无几——当持有相同资产时，它们通常非常相似，而这两类基金在过去20年里也将费用降低了超过一半。[16]因此，在过去，您可能希望自己投资REITs以保留更多回报，但在2020年代中期，这种情况有所改变。

这些基金被动地追踪房地产指数，提供广泛市场曝光，且费用低于主动管理的基金。例如，先锋房地产ETF（VNQ）模仿MSCI美国可投资市场房地产25/50指数，该指数涵盖了美国广泛的房地产。

如果您希望获得国际投资机会，iShares全球REIT ETF（REET）则追踪NAREIT全球REIT指数，涵盖发达市场和新兴市场的REITs。

REITs有特定的税收影响需要考虑，因为它们可以极大地影响您的回报。这些信托通常不会受到公司所得税的限制，只要它们将至少90%的应税收入以红利的形式分配给股东。

这种透传结构可以为投资者带来更高的红利收益。然而，与股票的合格红利不同，它们往往按普通收入税率征税。这可能会导致较高的税收负担，尤其对高收入群体的投资者来说。

许多人将REITs存放在税收优惠的个人退休账户（IRAs）或401(k)计划中，以减轻税务影响。通过这种方式，REIT红利可以在免税（例如，在Roth账户中）或递延税（传统IRA）下复合。通过这种策略，您可以在长期内显著提高回报，使您可以重新投资更多的红利。

提示： REITs的回报与其他资产的相关性相对较低。这意味着它们不一定会跟随股票、债券或市场的其他部分走动。这就是它们可以帮助多元化投资组合的原因：当其他资产下跌时，REITs可能保持稳定。

此外，2017年的《减税与就业法案》引入了合格商业收入（QBI）扣除，给持有REITs的投资者带来了特定的好处。该扣除额为QBI加上合格REIT红利的20%或应税收入减去净资本利得的20%，以较低者为准。[17]这一扣除允许符合条件的纳税人扣除最多20%的合格REIT红利，从而可能降低他们的REIT收入的实际税率。

以上这些因素的组合——QBI扣除、REIT的税收优惠结构及红利的征税——为许多REIT投资者创造了复杂但潜在的有利的税收情况。然而，在将这一做法作为整体投资策略的组成部分时，同时考虑流动性需求至关重要，尤其因退休账户的资金有提取限制。与往常一样，建议咨询税务专业人士，以理解这些内容如何适用于您的税务情况。

**提示：**许多REIT通常也使用杠杆（借钱）来购买更多的物业。在比较REIT时，关注它们的债务与股本比率至关重要，以确保您不会把资金投入一个因债务而艰难的项目中。

您应该关注房地产趋势，做出明智的REIT投资决策。关注利率、通货膨胀和失业率等基本经济指标，因为这些因素会大大影响房地产价值和租金收入。您需要密切关注REITs持有物业的领域的基本面。这可能意味着关注城市化和绅士化等人口变化、家庭结构的变化（如人们更长时间与父母同住）对不同地区需求的影响，关注办公工作的迁移到郊区的趋势，或者其他影响房地产领域子集的经济和社会变化。[12]

下面的2023年逐年回报图表表明了原因：看似非常相似的领域——像购物中心和商业街——表现往往非常不同，投资者需要关注REITs所投资的房地产领域的特定动态。

REITs的优缺点​

优势​

  • 流动性
  • 多样化
  • 通过红利提供稳定现金流
  • 可能具有吸引人的风险调整回报

劣势​

  • 增长缓慢
  • 红利作为普通收入征税
  • 受市场风险影响
  • 可能存在高管理费和交易费

REITs的股份相对容易买卖，因为许多在公开交易所上市。REITs提供吸引人的风险调整回报和稳定现金流。将房地产纳入投资组合能够提供多样化和基于红利的收入。[14]

然而，REITs不提供资本增值，因为REITs必须将90%的收入返还给投资者。[2]因此，只有10%应税收入可以再投资于REIT中以购买新资产。此外，REIT的红利作为普通收入征税，并且某些REIT可能有高额的管理费和交易费。[14]以下是它们优缺点的总结：

REITs是否是好的投资？​

投资于这些信托是否明智取决于您的财务目标、风险承受能力和整体股票市场投资策略。REITs通过红利提供稳定的收入潜力，助力投资组合多样化，让您无需应对直接拥有物业的复杂性和烦恼。它们在历史上提供了具有竞争力的长期回报，并可作为通货膨胀对冲工具。[14]

然而，REITs也存在风险，例如对利率变化、经济衰退和行业特定挑战的敏感性。

投资者如何避免REIT诈骗？​

SEC建议投资者对试图销售未在美国监管机构注册的REITs的人保持警惕。SEC提到：“您可以通过SEC的EDGAR系统验证公开交易和非交易REIT的注册情况。您还可以使用EDGAR查看REIT的年度和季度报告以及任何发行说明书。”[18]如果您坚持投资受监管的REITs，您将面临正常的信托风险，但不会陷入完全失去资金的诈骗中。

REITs必须支付红利吗？​

根据法律，REITs必须将90%或更多的应税利润以红利形式分配给股东。因此，REIT公司通常免于大多数企业税。许多REIT将股东红利再投资，提供递延税收效应并复合利润。[19]

什么是纸夹REIT？​

“纸夹REIT”增加了REIT的税收优势，同时允许其管理通常不能由此类信托管理的物业。它涉及通过协议将两个实体“夹在一起”，其中一个实体拥有物业，另一个实体管理这些物业。纸夹REIT的监管监督更加严格，因为可能存在利益冲突。这类信托比较少见。[12]

REITs提供每月付款吗？​

虽然有些REIT确实提供每月分红，但并非所有的都是如此。REIT的分红支付安排各不相同，大多数是按季度支付，个别是按月支付，少数按年度或半年支付。按月支付的REIT通常吸引寻求稳定现金流的以收入为导向的投资者，因为许多通过红利提供稳定的收入。然而，支付频率并不一定表示更高的回报或REIT的更好财务健康状况。[12]

结论​

REITs让历史上只有富人可负担的物业，通过将股份打包成与美国股票市场其他资产一样进行交易的产品。这些信托不仅减轻了您购买房地产所需的资金量，还减少了管理这些物业所需的时间和精力。

REITs可以为您的投资组合提供多样化，潜在地产带来稳定的红利收入，并使您接触到广泛的物业。同样，REITs也能够作为通货膨胀的对冲工具，并在历史上提供竞争力的长期回报。然而，如同所有投资一样，REITs也伴随风险，包括对利率变化的敏感性，且当它们持有物业的行业出现下滑时也会面临挑战——例如，在2020年代初，持有市中心办公空间的信托便是一个典型案例。在考虑投资REITs时，仔细考虑和研究非常重要，与理财顾问的交流也是明智之举。